住宅ローン商品選びは金利タイプを決めてから
住宅ローンの商品には、金融機関ごとにさまざまな種類が有りますので、どこから検討してゆけば良いのか良く解らないという人も多いかと思います。
絞り込んでゆく前に、まず金利タイプから見てゆきましょう。
もしあなたの仕事関係や出産、子供の成長、健康状況等から家庭状況も変動を続けて行くと思います。未来の事ですので不透明な部分も多いかと思いますが、あなたのライフスタイルに合わせて、出来るだけ返済しやすいあなたに最適な金利タイプを選ぶことが住宅ローンを選ぶ際の第一歩です。
そうはいっても、なかなか大変なことですよね。そこで、今までに住宅ローンを借入れしている人は、どのような金利タイプを利用しているのか見ていきたいと思います。
住宅金融支援機構が行った「平成19年度 住宅ローン利用に関するアンケート調査」から抜粋しました。
平成18年4月1日から平成19 年4月末までに借入れした人についての結果です。
◆民間住宅ローンの金利タイプ
固定金利選択型 56.0％ ・全期間固定型 29.4 ・変動金利型 14.6％ となっています。
固定金利期間選択型が過半数を占めていますが、全期間固定型も30％に近い人が利用しているのが解ります。
◆ 固定金利期間選択型の当初固定期間
・１〜３年まで 51.0％ ・５年まで 13.4％ ・７年まで 0.6％ ・10年まで 28.6％ ・15年まで 0.6％ ・その他 5.6％となっています。
固定期間3年以下が51.0％と過半数を占めていますが、10年固定も28.6％と比較的多くなっています。
この結果は、何を表しているかといいますと、変動金利型や当初固定期間が短い、いわゆる金利上昇リスクのある金利タイプを使っている人が多くいることが解ります。その一方で、10年固定や全期間固定のように固定期間が長いものを利用している人も、以前と比較するとずいぶん増えてきています。
これらの数値も参考にしながら、あなたにはどの金利タイプが返済しやすいか十分検討をして下さい。場合によっては人生も変えてしまう返済計画、間違ったからと訂正は効きません。
住宅ローン35年返済の場合の金利比較
返済期間が比較的長い場合についての総返済額を比較してみましょう。総返済額は、将来の金利がどのように動くかで変わりますので、そのことも念頭に比較して下さい。
◆総返済額比較（35年返済）
借入額 3,000万円 / 35年返済（3年固定・10年固定・全期間固定で借入れした場合の総返済額）
・3年固定 当初3年間 2.5％、4年以降店頭金利からマイナス1.0％
・10年固定 当初10年間 3.05％、11年目以降店頭金利からマイナス1.0％
・全期間固定 35年間 3.3％
とした場合
4年目以降の店頭金利（優遇前の金利）が、4.0％、4.5％、5.0％の場合で試算
・3年固定 ４％ *4,796万円 / 4.5% 5,099万円 / 5.0％ / 5,413万円
・10年固定 ４％ 4,865万円 / *4.5% 5,056万円 / 5.0％ / 5,258万円
・全期間固定 ４％ 5,063万円 / 4.5% 5,063万円 / 5.0％ / *5,063万円
この結果から考えられる事は、将来の店頭金利（ここでは4年目以降の金利）が4.0％程度までなら、3年固定の総返済額（4,796万円）が一番少なくなります。それ以上になってくると、10年固定（5,056万円）全期間固定（5,063万円）の総返済額の方が少なくなることがわかります。
しかし、4年目以降の店頭金利が5％だと全期間固定が最もすくなくなります。
◆総返済額比較（20年返済）
ではもう少し返済期間が短い20年返済の場合の総返済額を比較してみましょう。
借入額 3,000万円 / 20年返済（3年固定・10年固定・全期間固定で借入れした場合の総返済額）
・3年固定 当初3年間 2.5％、4年以降店頭金利からマイナス1.0％
・10年固定 当初10年間 2.55％、11年目以降店頭金利からマイナス0.4％
・全期間固定 35年間 3.1％
とした場合
4年目以降の店頭金利（優遇前の金利）が、4.0％、4.5％、5.0％の場合で試算
・3年固定 ４％ ＊3,945万円 / 4.5% 4,076万円 / 5.0％ / 4,215万円
・10年固定 ４％ 4,006万円 / 4.5% ＊3,979万円 / 5.0％ / ＊4,028万円
・全期間固定 ４％ 4,029万円 / 4.5% 4,029万円 / 5.0％ / 4,029万円
20年返済になると、35年返済とは少々状況が変わってきます。将来の店頭金利が4.0％なら、3年固定が有利という状況は同じですが、5.0％になっても10年固定の方が全期間固定よりも総返済額が少なくなっています。
そして4年目以降の店頭金利が5％でも10年固定の総返済額が一番少ないということになります。
あくまでも将来の金利は変動しますので、はっきりした数値は算出できませんが、何かの参考になると良いですね。
長期にわたる間の金利の動向を予測するのは難しい
数値上から検討するのであれば、住宅ローンをを金利比較から選択する上での参考になりますが、
返済期間は数10年といった長期になりますから、金利も変動します。そして金利の動向を予測するのは大変難しいです。たとえあなたに最適な金利タイプが見つかったとしても、その金利タイプの総返済額が少なかったとしても、あなたに最適だったかどうかは、返済が完了してからはっきり解ることです。
ですから、総返済額の損得だけではなく、リスクが取れるかどうか、家計支出は今後どうなっていくのか、住宅ローン以外の支出はあるのかなど、もう一方のライフスタイルから金利タイプを考えてみることも重要です。
3つ目としては、あなたの性格も少なからず金利タイプ選びに影響してきます。というのは、住宅ローンの返済期間は、気が遠くなるほどの長い期間、いつも生活と密着しながらついてきます。そして金利変動に一喜一憂していますと、ストレスにもなり兼ねません。
この事にいつも不安を感じているか、将来が不透明な金利動向が、あなたにはどのくらい気になるのかを把握して、日々の大きなストレスにならないよう、あなたの性格や経験に合った金利タイプを選ぶこともさらに大切になります。
金利タイプ選びには、銀行任せではなく、いろいろ参考にしながら、最終的にはしっかりとあなたの考えで決めましょう。